L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che si fa valere anche di fronte ai terzi.
Possono essere oggetto di ipoteca:
- I beni immobili con le loro pertinenze, e taluni diritti reali immobiliari (usufrutto, superficie).
- I beni mobili iscritti in pubblici registri: autoveicoli, navi e aeromobili.
L’istituto dell’ipoteca si basa su due principi: a) la pubblicità; b) la specialità.
a) Pubblicità – la pubblicità si fa mediante l’iscrizione ipotecaria presso un pubblico registro a ciò destinato (art. 2808). È di notevole importanza il grado d’ipoteca che si determina dalla data d’iscrizione ipotecaria. Sullo stesso immobile si possono iscrivere più crediti ipotecari con gradi diversi. È chiaro che colui che ha il primo grado d’iscrizione, ha diritto di essere preferito agli altri creditori ipotecari.
b) Specialità – Mentre la pubblicità impedisce le ipoteche occulte, la specialità evita le ipoteche generali sui beni del debitore, prescrivendo l’ammontare dell’onere ipotecario.
Per la costituzione dell’ipoteca occorrono il titolo e l’iscrizione.
Quanto al titolo, l’ipoteca può essere:
- Legale, ossia accordata dalla legge in base alla causa del credito. Hanno diritto all’ipoteca per legge l’alienante di beni immobili o di autoveicoli a garanzia dei loro crediti.
- Giudiziale, che spetta a ogni creditore il cui credito sia stato accertato da una sentenza di condanna anche generica (art. 2818);
- Volontaria, che deriva dal negozio giuridico unilaterale di concessione d’ipoteca da parte del proprietario.
DIRITTI DEL CREDITORE IPOTECARIO
I diritti del creditore garantito da ipoteca sono principalmente:
- Diritto, in caso d’inadempienza del debitore, di soddisfare il credito con l’espropriazione dei beni ipotecati anche se questi sono stati alienati;
- Diritto di prelazione di fronte agli altri creditori non privilegiati nel soddisfarsi sui beni ipotecari. Fra più creditori aventi ipoteca sullo stesso bene, la prelazione è determinata dal grado dell’ipoteca, il quale dipende dal numero d’ordine delle iscrizioni, in modo che l’iscrizione più antica è preferita alla più recente (art. 2852-2854).
ESTINZIONE DELL’IPOTECA
L’ipoteca si estingue:
- Per cancellazione;
- Per mancata rinnovazione dell’iscrizione entro 20 anni (art. 2847);
- Estinzione dell’obbligazione;
- Perimento del bene.