Nella pratica è molto frequente che le parti contrattuali non stipulano subito il contratto e si accordano per stipularlo in un momento futuro.
Sono svariati i motivi di questo rinvio nella stipulazione del contratto; si rinvia perché la costruzione dell’edificio non è stata ultimata; oppure, perché l’acquirente non ha la disponibilità di tutta la somma di denaro da consegnare al venditore (in attesa di ottenere un mutuo).
In questi casi le parti del contratto si impegnano a concluderlo in un momento successivo e nel frattempo stipulano un CONTRATTO PRELIMINARE, che nella pratica è conosciuto con il nome di COMPROMESSO.
Questo contratto non produce effetti reali (cioè il trasferimento della proprietà di un bene), MA PRODUCE EFFETTI OBBLIGATORI; ciò significa che da esso scaturisce per entrambe le parti l’obbligazione di concluderlo nel termine prefissato.
Ad esempio, nel preliminare di vendita, il futuro venditore si obbliga a vendere e il futuro compratore si obbliga ad acquistare un dato bene per un determinato prezzo. È frequente che un’impresa di costruzione conclude un preliminare di vendita di un edificio, cioè si impegna a vendere l’edificio ad una persona entro un anno per portare a termine la costruzione.
In generale, si può dire che in caso di inadempimento di questo contratto, la parte che vuole adempiere può chiedere la risoluzione del contratto (cioè lo scioglimento). Però, c’è anche la possibilità di rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che tenga conto del contratto che l’altra parte si rifiuta di stipulare, producendo gli EFFETTI REALI CONCORDATI.
Ad esempio, nel contratto preliminare di compravendita si potrà ottenere dal giudice il trasferimento della proprietà del bene, pagando il relativo prezzo.
Il contratto preliminare è sempre un contratto CONSENSUALE, perché non si conclude con la consegna della cosa, ma con il semplice ACCORDO DELLE PARTI.
Di regola, un contratto preliminare non richiede una forma particolare, cioè può essere concluso in qualsiasi forma; però, se per il contratto definitivo è richiesta una forma essenziale, anche il contratto preliminare deve essere redatto a pena di nullità nella stessa forma.
Ad esempio, per il contratto di compravendita di un edificio o di un terreno (beni immobili) è necessaria la forma scritta per la validità del contratto e quindi il contratto preliminare deve essere fatto nella stessa forma.
Prof.ssa Giuseppina Ronsisvalle